专题一 房地产业多元收益管理与税收筹划技巧
一、房地产业的盈利模式与多元收益管理
1．揭秘房地产业的盈利模式 2．多元收益管理的策略与原则
3．多元收益的税收筹划战略 [案例分析]：如何平衡多元收益的现金流？
二、项目开发与房产销售收入 [案例分析]：如何实现房产销售收入的节税？
1．房产销售方式的多元模式分析 2．房产项目应何时结转收入？
3．房产预售款无法收回应如何处理？ 4．房产销售收入的税收筹划
三、房产租赁收入
1．租赁业务模式的分析 2．租赁收入的税收筹划 [案例]：如何实现租赁收入的节税？
四、代理收入
1．房地产代理行为的操作模式
2．房地产代理业的战略模式与税收筹划 [案例分析]：房地产集团财税战略
五、自持物业营运收入
1．自持物业经营与出租的比较与涉税分析 2．自持物业的税收筹划
专题二 房地产全程涉税难题处理技巧
一、 房地产开发全程五部曲：纳税环节、涉税特征及筹划重点分析
二、前期准备阶段
1．土地闲置费如何处理？
2．拆迁公司的拆迁收入如何纳税？
3．开发间接费用与管理费用如何区分？
4．取得财政返还的征地补偿费如何处理？
5．老总以个人名义购买的写字楼发生的费用如何处理？
6．开办费中的业务招待费如何在税前扣除？7．全部由境外企业在境外完成的设计所支付的费用如何纳税？
8．开发部、工程预算部的工资能否计入“开
发间接费用”？
9．以土地使用权投资如何纳税，又如何确认
土地成本？
10．改变土地用途补交的出让金缴纳契税吗？
三、建设施工阶段
1．民间借款的利息费用如何处理？
2．以房抵工程款如何开票和纳税？
3．以股权收购方式获得的土地其支付能否全部计入土地成本？
4．建筑工地因环保被罚款是否可税前扣除？
5．选择甲供设备还是乙供设备对纳税更有利？
6．在建项目转让应如何纳税？完工后又该如何纳税？
7．房地产公司自建部分工程是否缴纳营业税？
8．施工单位需要对甲供材料缴纳营业税吗？
9．装修合同、建筑设计及室内设计合同如何交纳印花税？
四、房产销售阶段
1．向购房业主收取的诚意金是否需要纳税？
2．因房产销售合同取消而收取的违约金是否缴纳营业税？
3．售楼部的装修费用如何会计处理？
4．赊欠的广告费能否税前扣除？
5．房地产企业的佣金和手续费如何扣除？
6．未完工开发产品的预售收入能否作为业务招待费的扣除基数？
7．开发企业“拆迁还房”是否是同销售处理？
8．房地产公司销售抵债房屋应如何纳税？
9．赠送客户的礼品应如何处理？
10．“售后回购”方式销售商品房如何纳税？
五、项目清算阶段
1．人防工程在项目清算时如何税前扣除？
2．项目清算时合法扣税票据有哪些？
3．民间借款的利息费用能否扣除?
4．统借统还业务如何列支利息？
5．土增税与所得税清算中，利息如何扣除？
6．向境外企业支付借款利息如何代扣税金？
7．地下车位未结转完的成本如何处理？
8．税后利润转增资本如何纳税?
9．借给子公司的借款坏账可否作损失扣除？
10．子公司向母公司支付的服务费能否税前扣除？
11．合作开发项目中谁是清算主体？
12．对计入“开发成本”的利息支出是否允许税前扣除？
六、物业自持经营阶段
1．房产租赁违约金收入要交纳哪些税？
2．房地产公司房屋转租赁业务如何纳税？
3．物业管理用房的产权如何界定？
4．开发商品房转作自用房产如何计提折旧？
5．未办理竣工结算的楼房出租应如何纳税？
6．物业公司的收入可否按差额缴纳营业税？
7．同一投资主体内部无偿划拨土地、房产缴纳契税吗？
七、企业重组、汇算清缴等特殊阶段
1．通过股权转让方式销售房地产如何缴税？
2．房地产企业税后利润转增资本如何纳税？
3．开发的房产对外投资入股应如何纳税？
4．合作建房有哪些操作模式？如何筹划？
5．所得税汇算清缴能否扣减未完工预收款所预缴的税金？
6．查补以前年度的税款如何实现税前扣除？
7．如何在新时期开展房地产并购重组业务？
