2009年房地产企业财税新政解析与所得税汇算清缴方略高级实战培训班-上海

第一讲 增值税改革对房地产企业纳税的影响
一、纳税人身份的选择             二、房地产企业处理机械设备怎样缴纳增值税
三、房地产企业处理废旧物资怎样缴纳增值税

第二讲 营业税改革对房地产企业纳税的影响
一、营业税的计税依据
1、预收款应当纳税，含订金、诚意金是否属于预收账款？
2、“境内、境外”标准的变化。
3、企业自建自用房产是否纳税，分析视同销售的要点。
4、价外费用怎样缴纳营业税：含房屋维修基金、待收契税、代办产权证、代收水电费等。
5、混合销售与兼营怎样纳税。
6、甲方提供材料、设备税收政策的变化与税务处理方法。
二、利用新《条例》降低税基的方法。
三、房产租赁的节税技巧
四、房地产行业的救市新税政

第三讲《清算规程》对土地增值税清算的影响
一、《清算规程》的要点及其对房地产业的影响      二、土地增值税征税范围的界定
三、增值额的计算技巧
1、土地成本的计算。
（1）以出让方式取得土地成本的确定     （2）以吸收合并方式取得土地成本的确定
（3）以支付拆迁补偿费或拆迁安置方式取得土地成本的确定
（4）以接受投资方式取得土地成本的确定     （5）以划拨方式取得土地成本的确定
2、建筑安装费的扣除方法
（1）开发企业自建成本的核算 （2）出包工程成本的核算  （3）甲方供料成本的核算
3、借款利息的扣除技巧 
4、配套设施费计算与税前扣除
5、开发间接费的核算范围及弹性分析
四、土地增值税的税收优惠政策
五、土地增值税的清算条件、清算鉴征和核定征收
六、开发产品的定价技巧
1、普通标准住宅免税临界点法                 2、高售价最低定价法
3、非普通标准住宅的免税临界点法
七、土地增值税纳税筹划十大方法
1、适度加大成本法         2、费用移位法           3、利息扣除法
4、合作建房筹划法         5、股权转让筹划法       6、转让在建工程法
7、企业筹建期的巧妙运用   8、加大土地成本法
9、投资时机最优选择法     10税收返还筹划法

第四讲 如何做好汇算清缴前的准备工作
一、汇算清缴前准备工作的必要性   二、准备工作的内容   三、做好准备工作的方法             

第五讲 收入总额与会计处理的差异及纳税调整
一、收入确认的原则与条件
1、按季预缴企业所得税能否扣除期间费用？
2、预收账款计算计税毛利率时能否扣除营业税及附加和土地增值税？
3、按季预缴企业所得税时能否弥补以前年度亏损？
二、开发产品销售金额的确认 （含国税发[2009]31号文件解读）                 
三、开发产品销售时间的确认                四、提供劳务收入的确认                  
五、视同销售的纳税操作实务                六、营业外收入的操作实务

第六讲 房地产企业所得税汇算清缴与财务疑难问题处理
一、会计制度与税法关于收入确认的差异与销售收入计量及会计处理
二、房地产企业纳税自查、所得税汇算清缴中的节税操作实务
三、内、外资房地产开发企业所得税汇算清缴政策分析                      
四、债务重组、资产收购、股权收购、企业合并与企业分立的税务处理
五、期间费用扣除的纳税操作实务与会计处理技巧
六、资产的税务处理技巧
  1、固定资产            2、无形资产           3、长期股权投资 
4、长期待摊费用        5、投资性房地产       6、资产损失的税前扣除
  第七讲 房地产企业年终财务决算技巧操作实务