房地产业项目清盘清算与土地增值税清算技巧培训-海口2011年9月17日

【课程背景】

土地增值税是房地产行业三大税种之一，科学的清算直接关系到项目利润的高低。
如何为一个房地产项目划好项目清盘的句号？为企业创造来自税收方面的价值，同时规避清盘风险？我们特邀国内著名房地产财税规划专家林老师，帮您解读最新政策、剖析真实案例，帮您掌握当前房地产业土增税清算的难点以及项目清盘重点、要点，全面做好税务规划。

专题一  房地产企业最新政策解读
解读：国家税务总局公告[2011]34号•关于企业所得税若干问题的公告
解读：中华人民共和国主席令第48号•全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定

专题二  最新政策下房地产业土地增值税清算技巧

第一部分  最新房地产税收政策分析与运用

第二部分  土地增值税政策与清算技巧

一、土地增值税法规与最新政策解读
1、土地增值税的纳税人和清算对象     
2、土地增值税的征税对象和范围
3、土地增值税的计税依               
4、土地增值税的适用税率      
5、土地增值税的计算原理与计算方法 
 6、土地增值税收入确认问题
（1）应税收入如何确认 
（2）不征税收入如何确认
（3）免税收入如何确定
7、土地增值税准予扣除项目金额的确认问题
（1）准予土地增值税前扣除的确认原则 
（2）取得土地使用权所支付金额确认
（3）房地产开发成本如何确认？       
（4）房地产开发费用如何确认？
（5）与转让房地产有关的税金如何确认？
（6）房地产企业的加计扣除如何确认？
（7）转让旧房如何计算准予扣除项目的金额？

二、土地增值税减免税优惠政策解读及运用
1、纳税人建造普通标准住宅出售征免税  
2、国家征用、收回房地产的征免税
3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税
4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税
5、个人互换居住用房地产的征免税
6、以房地产进行投资、联营的征免税
7、合作建房的征免税
8、企业兼并转让房地产的征免税
9、1994年1月1日以前已签订房地产转让合同的征免税

三、土地增值税清算应对技巧
1、清算单位   
2、清算条件  
3、非直接销售和自用房地产的收入确定
4、扣除项目清算  
5、土地增值税清算应报送资料     
6、清算项目的审核鉴证
7、土地增值税的核定征收
8、清算后再转让房地产的处理
9、土增税的预征规定

第三部分  土地增值税清算中的税收筹划

一、土地增值税清算的应对方略

二、土地增值税纳税筹划方法大揭秘
◆临界点法  
◆费用转移法
◆收入分散法
◆费用分摊法
◆利息支出法
◆建房方式法
◆优惠政策法
◆代收费用法
◆核算对象法
◆股权转让法

专题三  房地产项目清算实务与技巧

一、企业所得税汇算清缴政策与操作技巧
1.收入的核算与税务处理技巧         
2.成本费用的税务处理技巧
3.预缴与汇算清缴的衔接与处理       
4.如何降低企业所得税负担

二、土地增值税清算政策与操作实务
1. 收入及扣除项目的核算要求        
2.如何降低开发项目的增值率
3.土地增值税税负控制技巧           
4.土地增值税清算注意事项

三、项目清算中的税务风险规避策略
1. 房地产税务风险的来源与关键点控制
2.项目清算风险的税务处理技巧

四、房地产项目清盘注销及公司注销的规划安排
1.公司清算与项目清算有何区别 
2.项目清算如何进行税务处理与清算程序
3.公司清算中的税务处理       
4.项目清盘及公司清算中的税务风险防范技巧

专题四  专家互动答疑