2009年房地产税务稽查重点剖析、案例分析与房地产新政热点、难点分析及税务筹划高级实战培训班-桂林

第一部分：房地产企业六大收入解析
一、预售收入征税
（一）预售收入的含义
1.预售收入是全口径收入。包括定金、保证金、诚意金等
2.拆迁补偿费抵顶的预售收入是否缴纳企业所得税？
          3.预售收入是否区分合法收入、非法收入？（如：非法预售、假按揭）
专题一：老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？
（二）预售收入是否允许扣除期间费用及税金及附加？
1、房地产企业的“计税毛利率”与“利润率”到底有何不同？
2、季度预缴是否允许扣减期间费用和税金及附加？
季度申报表如何操作才最有利？
3、新31号文件年度纳税申报如何扣减期间费用和税金及附加？
4、土地增值税能在预售收入毛利中扣减么？
专题二：房地产企业季度预缴申报表的填制技巧
（三）地产预售收入纳税实务解析
1.是实际征收还是预征？    2.少缴预售收入税款是否定性为偷税？
3.预售收入的申报表解读    4.内外资企业预售收入纳税与新政策比较
（四）经济适用房预征企业所得税
二、预售收入转化为销售收入
（一）如何将预售收入合理转化为销售收入？ 
（二）计算实际毛利                       
（三）如何进行毛利额调整？
（四）新纳税申报表解读预售收入转化为实际销售收入
（五）预售收入结转销售收入的时机选择与操作技巧
（六）代收费用的所得税及新营业税解析       
（七）代收费用的土地增值税解析
专题三：地产企业完工标准解析
三、销售收入征税
（一）如何理解新31号文件中对于签订《销售合同》和《预售合同》方可结转收入的条款？
（二）直接收款方式              （三）分期收款方式及申报表填报技巧  
（三）委托销售方式：1.收取手续费方式   2.视同买断方式   3.超基价分成方式  4、佣金、手续费支付新政（财税【2009】29号文件）
（四）包销方式的所得税、营业税征税规定
专题四：差额征税解析（在建项目中对营业税、土地增值税如何差额征税）
四、视同销售
（一）先租后售（自产自用）
1. 83号文件的规定  2. 31号文件的规定 3.外资企业自产自用的规定  4、国税函【2008】828号文件规定  5、新31号文件的规定  6、先租后售的折旧处理  7、先租后售的房产税问题处理  8、先租后售的土地使用税处理
（二）以地（房屋）投资的税务处理
1、营业税处理   2、土地增值税处理   3、企业所得税处理
（三）工抵房问题税务处理
专题五：历史成本原则和分解理论在视同销售中的运用
五、预租收入和租金收入
（一）预租收入的所得税处理
（二）预租收入的营业税处理
（三）租金收入的所得税与营业税新政
（四）转租业务的营业税、房产税处理
（五）售后回租的营业税、所得税处理
专题六：大市场项目常见的税收筹划思路
六、股权转让与投资收益
（一）股权转让和资产转让的税收利益比较？
（二）股权损失的处理技巧
（三）投资收益是否需要弥补亏损？
（四）境外分红的预提所得税问题解析
专题七：境内外所得的所得税、营业税问题解析
专题八：资产评估增值的资本公积转增资本税收解析

第二部分：地产企业计税成本解析
一、地产企业计税成本理念清晰之七大步骤
（一）如何划分成本对象？（六个标准） 
       （二）如何确立完工标准？（三个标志）
（三）如何分配共同成本？（5种方法）   
         （四）确定可售面积常见问题
（五）计算单位可售成本
       （六）确定计税成本
（七）计税成本的调整（两步分摊）
二、计税成本存在问题
（一）有没有合法扣税凭证（有没有）？
1.旧法规定         2.新所得税法的新思路
（二）发票真假的所得税检查与处理（真不真）？
（三）真票虚开的稽查（实不实）
（四）混淆成本对象               （五）不配比结转成本
专题九：什么是合法的扣税凭证？
三、地产企业期间费用扣除新规
（一）福利费、职工教育经费、坏账准备的新旧政策衔接
（二）广告费（业务宣传费）、业务招待费
（三）固定资产折旧与残值比率的新旧政策衔接
（四）跨期费用问题处理
（五）地产企业高利贷利息转化为劳务费发票的税务风险

第三部分：地产企业稽查风险防范
一、税务机关是如何稽查地产收入的？
（一）实地突击方法的运用          （二）四类资料核对方法运用
（三）十三种账目检查方法全解读
二、热点问题解析
（一）假按揭税务处理               （二）产权置换税务处理
（三）预售形式假集资税务处理       （四）减免的土地出让金税务处理
（五）拆迁补偿费、赔偿费、青苗补偿费等税务处理
三、地产企业稽查案例解析（九种违法手段、五种稽查方法的展示）
四、税务稽查应对基本理念        
（一）税务稽查应对基本理念         （二）税务稽查基本程序（知己知彼）
（三）税务稽查常用方法解读        
专题十：税务危机公关技巧