土地增值税清算难点解析与操作实务（沈阳，9月5日-6日）

土地增值税清算难点解析与操作实务（沈阳，9月5日-6日）

【培训日期】2013年9月5日-6日

【培训地点】沈阳

【备注说明】本培训班全年循环开课，并可安排老师前往企业培训。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员

【培训背景】

    2013年6月20日，国家税务总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号）文件，要求强化土地增值税监管，集中力量做好清算工作。清算的重点是：一是要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，督促企业限期进行清算，对拒不清算的要严肃处理。二是要严格执行查账征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对符合条件、确需核定征收的，要从严从重确定核定征收率。三是清算时要严格依照政策和规定执行，不得擅自扩大扣除项目范围。

【课程大纲】

一、土地增值税清算条件与清算单位的确认

  1）土地增值税清算的条件：
  ●如何理解国税发（2006）187号文件中“竣工”、“销售85%”、“取得预售许可证满三年”的含义

  2）土地增值税的“清算单位”：
  ●如何理解“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取得土地，分期开发”
  ●商住一体楼土地增值税清算单位确认操作实例
  ●“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待

二、土地增值税清算收入的确认

  ●土地增值税清算收入的组成
  ●土地增值税委托代收收入确认
  ●土地增值税视同销售收入认定
  ●土地增值税收入确认的原则和依据
  ●退房违约金在计算土地增值税时应如何处理

三、土地增值税清算扣除项目总额的确认

  1、开发成本

  1）土地征用及拆迁补偿费
  ●一次性取得土地分期开发的共同费用的摊销。
  ●房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除
  ●土地闲置费应如何处理
  ●拆迁安置土地增值税收入、成本的计算
  ●如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出，拆迁补偿费应取得什么票据

  2）前期工程费

  3）建筑安装费
  ●房屋装修费用怎样确定
  ●地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除
  ●土地增值税清算、企业所得税汇算时涉及甲供材发票应如何处理
  ●房地产开发企业涉及“混合销售业务”应如何取得发票
  ●扣留施工单位的质保金应如何处理

  4）基础设施费

  5）公共配套设施费
  ●公共配套设施扣除处理的基本原则
  ●房地产企业销售、租赁无产权的地上、地下停车位（包括人防设施）取得的收入在计算土地增值税时应如何处理
  ●小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除

  6）开发间接费
  ●营销设施（销售部、样板房）建造费用应计入“销售费用“还是”开发间接费用“

  2、开发费用

  1）开发费用为什么不能据实扣除，为什么采取计算扣除的方法

  2）房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗

  3）取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除

  4）企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用
  ●开发用地缴纳的土地使用税
  ●因土地纠纷发生的诉讼费、律师费
  ●房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用
  ●企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用
  ●为什么必须区分开发间接费和开发费用

  3、与转让房地产有关的税金
  ●房地产企业缴纳的印花税为什么不允许据实扣除
  ●未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除

  4、加计扣除
  ●加计扣除必须满足那些条件
  ●企业外购楼盘发生的支出转让时如何计算扣除

四、土地增值税会计核算与税收优惠

  1）土地增值税会计核算
  ●预缴土地增值税的会计核算

  2）土地增值税税收优惠：
  ●建设普通住宅销售、因国家建设需要依法征用收回的房地产的征免规定
  ●普通住宅的条件
  ●“城市实施规划”、 “国家建设需要”的含义
  ●投资、联营、合作建房、企业兼并免税问题
  ●接受土地投资入股，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证
  ●股权转让的征免规定
  ●以股权转让形式转让土地、房屋是否需要缴纳土地增值税
  ●未办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题

五、土地增值税汇算清缴操作实物

  ●清算时如何计算土地增值税（综合案例分析）
  ●清算后缴纳土地增值税如何计算

六、专家现场开放时间，解答学员疑难问题

【讲师介绍】

    杨老师，资深培训讲师，资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。同时，多年来，杨老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、成都、重庆等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默。

【会务报名】

  1．培训费用：2680元/人（含培训费、讲义费）
  2．报名电话：010-51294009，010-88433020
  3．值班手机：13910898108，杨老师；传真：010-88433011
  4．报名方式：电话登记-->填写报名表-->发出培训确认函
  5．备注：如课程已过期，请访问我们的网站，查询最新课程
  6．网址：www.71training.com （中国企业培训网，每月培训公开课三百余门）

【优惠活动】

  1．报名学员可获赠一本最新的管理书籍，详细书目请浏览网站
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