房地产开发稽查重点风险防控与典型案例剖析专题班（厦门，11月28-29日）

房地产开发稽查重点风险防控与典型案例剖析专题班（厦门，11月28-29日）
【举办单位】北京曼顿培训网  www.mdpxb.com   中国培训资讯网  www.e71edu.com
【咨询电话】4006820825   010-56129138   13810210257 
【培训日期】2015年11月28-29日
【培训地点】厦门
【培训对象】各房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

【课程背景】
 2010年至2015年，国家税务总局连续六年将房地产行业列入专项检查通知中，房地产企业必将是税收检查的重中之重。面临严峻的形势，房地产企业应未雨绸缪，及早做好准备，积极应对税务稽查活动。
房地产业务繁杂，建设周期长，资金占用量大，涉税问题复杂多样。在实务中，房地产企业财务人员不同程度的存在着对税收政策更新不及时、理解有偏差、执行不到位的问题，这些问题的存在必然导致涉税风险的发生，很可能会使企业在税务稽查中陷入困境？
本次课程是为了帮助广大房地产企业规避税务稽查风险和降低纳税成本，提高财务人员的税法运用水平，依托税务稽查典型案例，紧密结合税法及相关政策文件，通过政策的细致讲解、典型案例的剖析，使学员充分把握税收政策规定，提高税务风险意识，清晰把握涉税风险点，有效应对税务稽查活动。

【课程大纲】
第一部分：房地产开发企业所得税重点风险防控
一．收入篇
1．在实务中如何准确把握和理解完工进度？
2．预售收入，放对地方了吗？
3．不同销售方式，收入确认方法大不同，你了解吗？
4．定金、订金，一字之差会产生什么样的涉税问题？
5．视同销售，你真的懂了吗？你“视同”了吗？
6．“未售先租”的特殊规定是什么呢？
7．代收款项，究竟是不是房企的收入，要不要交税呢？
8．合作建房如何计算企业所得税的收入？
9．取得土地出让金的返还和土地增值税的返还，是否属于不征税收入？
10．售后回租、售后回购如何确定收入基数？
11．股息、红利预提所得税，此税何时提？
12．买赠行为的收入总额如何界定？是否涉及流转税的风险？
13．取得业主支付的违约金收入，是否需要开具发票缴纳流转税呢？
14．不同类型的车库与车位，收入如何计量？
15．资本溢价转增股本是否视同分配股息、红利？企业所得税上如何处理？
16．留存收益转增股本所得税上如何处理？
17．PE增资“浮盈”部分是否应征收个税？
18．转让限售股是否应该征收营业税及各地政策实践分享。
19．转让限售股所得税涉税风险管理。

二．扣除篇
1．在房地产开发业务中，如何把握企业所得税扣除的基本原则？
2．分期建设的楼盘项目，成本分配是否准确无误？
3. 售楼处和样板间如何扣除其建造费用？售楼处和样板间的家具能否直接计入费用扣除？
4．房地产企业能够预提的费用有哪些？如何准确把握界限？
5．不同类型的车库和车位，成本如何扣除呢？
6．聘请境外机构设计开发项目，是否涉及非居民税收？规避风险的处理方法是
什么？
7．向业主支付违约金，是否都有代扣个税？
8．融资困境中利息支出风险防控
⑴ 现金折扣是否需要发票方能税前扣除呢？
⑵ 小额贷款公司是否属于金融机构？
⑶ 支付给小贷公司的利息如何税前扣除风险最低？
⑷ 与小贷公司签订的借款合同是否要缴纳印花税呢？
⑸ 向非金融机构借款税务扣除利息的税法要件是什么？
⑹ 向自然人借款支付利息的税务风险防范分析。
⑺ 统借统还业务的营业税、企业所得税涉税风险分析及各地政策实践分享。
⑻ 融资租赁业务发生的利息费用是否能够全额税前扣除？
⑼“假股真债”暨混业投资业务涉税风险防控分析。
9．取得“三代”手续费收入涉税处理全攻略。
10．“餐桌会议”是会议费吗？会议费应该以地税发票还是国税发票列支呢？
11．职工集体旅游是否属于福利费范畴？
12．企业购买古玩、字画如何进行财税处理？
13．差旅费实行“包干制”是否需要发票扣除呢？
14．保险费用如何扣除才能最“保险”？
15．统一购进的工装属于福利费吗？
16．将房屋无偿出借给关联方使用折旧能否扣除？要交营业税吗？
17．大额贷款与其他应收款并存涉税风险自查及案例分析
18．“私车公用”税务合规处理及各地实践
19．促销、业务往来发放赠品如何进行处理？

第二部分：房地产开发土地增值税重点风险防控
一．核心概念篇
1．土地增值税的征税对象如何准确理解？
2．土地增值税的征收方式有哪些呢？
3．房地产企业土地增值税征收形式简介以及清算条件如何把握？
4．清算完成后是否允许二次清算呢？
5．土地增值税清算单位如何界定及各地政策实践分析。
6．土地增值税的成本分摊对象如何准确分类及各地政策实践。
7．普通住宅与非普通住宅如何划分呢？
8．改制重组土地增值税政策详解。
 
二．收入篇
1．如何确认土地增值税收入确认的口径？
2．房地产开发企业代收费用是否计入收入计税？
3．以房地产进行投资是否要缴纳土地增值税？
4．销售无产权商品房是否需要缴纳土地增值税呢？
5．转让小产权房是否应纳入土地增值税征收范畴？
6．采用永久性租赁形式处置地下无产权车位土增税如何处理？
7．拆一还一如何计算土地增值税？
8．公共配套设施无偿移交是否要视同销售计算土地增值税？
9．地下人防车位是否属于可售面积呢？
10．土增税体系中如何区分新房与旧房？
11．代建行为是否应该征收土地增值税？
12．合作建房土地增值税如何征收？
13．政府给予的土地返还款应该如何处理？
14．价格明显偏低且无正当理由如何适用？
15．转让股权与土地增值税会发生关系吗？
16．整体转让资产、负债、人员土增税是否需要缴纳？
17．房地产开发公司收取顾客的违约金及更名费，是否需要缴纳土地增值税？
18．房地产企业卖房送车库（位）如何计算缴纳土地增值税？
19．房企采取售后回租形式销售商品房如何计算土地增值税?
20．国家收回土地使用权是否需要缴纳土地增值税？

三．扣除篇
1．土地增值税扣除项目的基本原则与口径如何确认？
2．甲供材而引发的税企扣除争议问题分析。
3．房企支付给拆迁户过渡房租金应如何扣除？
4．投资而来的土地扣除金额如何确定？
5．公共配套设施的成本能否作为扣除项目？
6．土地增值税利息扣除讲究多，你知道吗？
7．房企缴纳的土地闲置费能否作为扣除项目？
8．精装房的装修费用如何扣除最合理？
9．售楼处、样板间建造成本如何扣除？
10．房企扣留的质保金能否作为扣除项目核算？
11．房企支付的违约金、超期利息、加罚利息、赞助捐赠支出等能否税前扣除？
12．加计扣除20%的法定条件如何规定？

第三部分：房地产开发“四小税种”重点风险防控
一．印花税篇
1．建筑安装合同金额与最终结算金额不同如何处理？
2．与小贷公司签订的借款合同是否需要贴花？
3．融资租赁合同如何贴花呢？售后回租和售后回购合同是否需要贴花？
4．房地产工程监理合同是否需要贴花？
5．在美国与美国设计师事务所签订的设计合同，是否需要贴花？
6．房企以房抵顶工程款合同是否需要贴花？
7．和政府签订的土地出让合同是否需要贴花？变更土地出让合同是否需要贴花？
8．银行委托贷款合同是否应按照借款合同贴花？
9．流动性资金周转性借款合同如何贴花？
10．房企到期不能如约还款而签订展期合同如何贴花呢？
11．不动产投资入股如何缴纳印花税？
12．拆一还一是否需要缴纳印花税？
13．合作建房如何正确处理印花税的问题？
14．股权转让是否属于印花税征税范围？
15．企业重组中对于印花税是否有特殊政策呢？
16．两头在外转让股权是否需要贴花？

二．契税篇
1．出让土地上的无产权附着建筑物是否要征收契税？
2．不包含在土地出让合同中的大市政配套费是否要征收契税？
3．划拨用地转让是否要补征契税？
4．改变土地用途是否应征收契税？
5．无效产权已征契税能否退还呢？
6．房地产企业投资设立民办学校所占土地是否需要纳税？
7．售后回购是否需要缴纳契税？
8．红线外支出能否作为成本项目在税前扣除？
9．改制重组契税政策全梳理。

三．房产税篇
1．房产税纳税义务发生时间如何判定？
2．无租使用房产是否需要缴纳房产税？
3．合同约定免租期是否就可以免房产税呢？
4．征收房产税是否要包含土地价值呢？
5．地下建筑如何缴纳房产税呢？
6．对房屋进行改建、扩建是否要增加房产税计税基础？
7．房产融资租赁如何缴纳房产税？
8．物业用房如何缴纳房产税？
9．建设工地的工棚、材料棚等临建设施，是否缴纳房产税？
10．售楼处、样板间是否缴纳房产税？
11．以房产投资联营如何缴纳房产税？
12．房产配套设施租赁收入是否计征房产税？
四．城镇土地使用税篇
1．城镇土地使用税的征税范围如何界定？
2．城镇土地使用税的纳税义务发生时间如何准确界定？
3．房地产开发企业土地使用税缴纳到何时？
4．地下建筑是否征收土地税？
5．开发项目绿化面积是否免征土地使用税？
6．耕地占用税与土地使用税能否重复征收？

第四部分：“营改增”发票风险前瞻--发票的那些事儿
1．发票的“善”与“恶”。
2．销售折扣、折让、退回，专票怎么开？
3．增值税专用发票逾期未认证，还能抵扣吗？
4．被认定为“失控票”，到底是咋回事？
5．“滞留票”透露的风险，你知道吗？
6．增值税专用发票如何作废？
7．增值税专用发票丢失如何处理？
8．境外机构在境内发生应税行为，我的进项税能抵吗？
9．“三流”不一致的发票，带来何种风险？
10．普通发票丢失如何处理？
11．发票项目填写不全，能用吗？
12．提前开具发票，算不算虚开？
13．“以票管税”模式下境外费用如何扣除？
14．代开发票“盖章”的学问，你懂吗？
15．代开发票按次计税吗？
16．代开的普通发票想作废，如何处理？
17．机动车销售统一发票哪些联次需要盖章？
18．水表、电表一起用，发票怎么开？
19．“退票费”是不是必须有发票才行呢？
20．“飞机票”究竟以何种票据税前扣除？

【讲师介绍】
  魏老师,曼顿培训网(www.mdpxb.com)资深讲师。 中国注册税务师；经济学学士；现供职于某市国税局稽查局。魏老师长期从事税务案件的审理与稽查工作，通晓税务稽查机关的稽查流程与办案模式。对房地产、建筑安装、工业等行业均进行过专题调研与稽查，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能。魏老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。有着丰富的培训经验，善于在培训中和学员充分互动，授课风格幽默诙谐，能对晦涩难懂的税收知识以平实的语言进行演绎；其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、详实精巧，并因此受到参训学员的一致好评。

【费用及报名】
1、费用：培训费2980元（含培训费、讲义费）；如需食宿，会务组可统一安排,费用自理。
2、报名咨询：4006820825  010-56129138  56028090  13810210257   鲍老师 
3、报名流程：电话登记-->填写报名表-->发出培训确认函
4、备注：如课程已过期，请访问我们的网站，查询最新课程
5、详细资料请访问北京曼顿培训网：www.mdpxb.com (每月在全国开设四百多门公开课，欢迎报名学习)