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【课程背景】
本课程将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，从房地产集团税收风险管控的角度，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。
【培训目标】课程的最终目标是使学员掌握房地产企业的开发流程，在熟悉业务的基础上掌握企业成本各种控制方法与手段，由成本控制转化为成本经营，优化企业各项管理决策。
【培训对象】
房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员
【课程大纲】
序言：——
关于土地增值税清算管理新规程的七大变化
第一部分：房地产企业核算与纳税的特点及避税的创新思维
一、房地产开发企业财务会计核算的特点
二、房地产企业“四位一体”的避税新战略
三、房地产企业纳税的理念与思维的变革
1、项目的平衡与匹配是土地增值税清算的主题
2、“价外费用”的逆向思维与投入式促销策略
3、土地增值税清算中利息费用列支的选择技巧
4、土地增值税扣除项目的分摊依据的纳税争议
5、开发自用房产“房屋或土地”的会计核算技巧
6、开发商为促销“买房送车” 引发涉税稽查风险
7、房地产企业“售后回购”不一定都要“重复纳税”
8、房地产新购固定资产新标准的纳税争议处理
9、个人挂靠（承包、承租）建筑业的涉税风险
10、建筑安装劳务的“舍小求大”的节税操作技巧
11、“代建”房屋与销售不动产的操作程序差异处理
12、未办理土地使用证的“实质性转让”的涉税风险
13、建筑业临时聘用劳务工的劳务涉税处理与风险
14、企业以“清包工”形式提供装饰劳务的纳税技巧
15、土地增值税清算操作法规的12个认识的误区
16、企业所得税“核定征收”——是优惠还是风险？
四、房地产税收热点法规和难点问题解析及策划思路
1、开发商将商品房留作自用的“视同销售”最新规定
2、新的营业税条例和细则如何界定建筑业的纳税地点
3、租用村民小组集体土地用于经营的稽查风险的处理
4、这笔营业税的申报是否能够抵减原受让土地之买价
5、物业管理公司代收费用的纳税争议涉税风险及处理
6、企业向境外代销的各项佣金等涉税处理的政策变化
7、新营业税条例和细则视同应税行为的重大政策变化
8、外部的承包租赁经营与内部的目标责任考核的策划
9、纳税人资产等租赁经营的分解与定价转移策划思路
10、建筑业营业税与增值税混合行为的税务策划效应
11、建筑企业提供劳务的营业额确认的重大政策变化
12、“合作建房”营业税纳税争议处理与涉税风险防范
13、土地增值税---“核算项目”的纳税争议问题处理
14、“转租”的房产税纳税人的纳税争议热点问题处理
15、地下建筑及“人防设施”的房产税纳税争议问题
16、“电子邮件”印花税计税依据的纳税争议的问题
第二部分：房地产企业所得税处理和汇缴新政解析与策划
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》解析
国税发〔2009〕31号
第一章 总 则
第二章 收入的税务处理
第三章 成本、费用扣除的税务处理
附：反资本弱化的税收措施及案例分析
第四章 计税成本的核算
第五章 特定事项的税务处理
第六章 附 则
附：国税发〔2009〕31号与国税发〔2006〕31号差异分析
思考1：完工与未完工对于稽查来说有什么区别？不查成本，只查收入
思考2：竣工证明材料是指什么？ 竣工证明材料交房地产管理部门备案是一个时点还是一个时期？
思考3：竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？
思考4：未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入？
思考5：定金.意向金是不是收入？
思考6：预收收入是不是视同销售？
思考7：如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？
思考8：年度申报表附表3调增，调减到底调什么？
思考9：本年度预售收入是否需要在附表三调减？
思考10：如果以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？
思考11：税率差变动是否能转回？
思考12：可售建筑面积指什么？
思考13：免租期的收入，财税差异是什么？
思考14：所得税申报表不支持许多地产行业特殊文件，如何填列？
思考15：以前年度的广告费.宣传费.招待费如何在新的申报表中填列？存在筹划选择的空间
第三部分：房地产土地增值税清算法规解读与策划技巧
一、土地增值税基本法规解读
（一）土地增值税的纳税人和清算对象
（二）土地增值税的课税对象和范围
（三）土地增值税的四级超率累进税率
（四）转让房地产增值额的计算和确定
（五）土地增值税应纳税额的操作案例
（六）土地增值税申报程序和法律责任
（七）纳税时间和缴纳方法与地点
二、土地增值税清算与优惠法规解读及实务操作
（一）清算法规的解析与操作分析
（二）减免税优惠政策解读及运用
三、土地增值税的税务策划技巧与实际应用大全
★-“临界点”法★-费用转移法★-收入分散法
★-费用平衡法★-利息支出法★-建房方式法
★-优惠政策法★-代收费用法★-核算对象法
★-股权转让法★-核算方式选择
思考1：以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？
思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？
思考3：什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。
思考4：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，不能分别计算增值额怎么办？有税务机关理解，应在帐面上按普通住宅和非普通住宅核算成本，是否正确？
思考5：当地“同级别土地上住房平均交易价格”是多少？
思考6：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？
思考7：无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？地下建筑面积是否属于可售建筑面积？无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？他们的成本处理方式并不相同。哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？
思考8：地下人防工程的转租行为，要不要交房产税？如交，是差额还是全额？
思考9：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？
思考10：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？
思考11：
①人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？
②销售使用权和租赁的区别是什么？
思考12：
①有税务提出契税是税不是费，是否正确？
②税总网站答疑有误。母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？
③一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？
思考13：
①资本化利息是否是开发间接费用的内容？许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。实际上有一个变化的过程
②资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？实际上有一个变化的过程
③土地闲置费是开发费用还是开发成本？
④开发间接费和期间费用的界限在哪里？
⑤未付质保金，是不是成本？
⑥什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？
⑦如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？
思考14：
①没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？
②滚动开发利息如何划分？
思考15：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？
思考16：
①苏州地税认为，不能区分标准住宅与非标准住宅的项目，不得查帐清算，是否有依据？
②一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？
思考17：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？
思考18：
①开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？
②土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？
③房地产企业销售旧房能否加计扣除?
思考19：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？
第四部分；房地产主要税种的税务策划技巧及案例分析
1、合并子公司，免除流转税
2、销售不动产：先投资再转让
3、先建后售，节约税款数亿元
4、房产销售转为委托建房的筹划
5，商铺住宅“连体楼”的筹划
6、利用分解房开发项目的筹划
思考题：房产转移筹划错失良机---且看您如何妙手回春？（参会人员思考）
【讲师介绍】 陈老师
注册税务师-律师-会计师；北京市百瑞律师事务所深圳分所执业律师（证号19020511008038）；深圳市财税达合伙税务师事务所合伙人（执业证号：Z022400094）；深圳市银税通财务策划有限公司总经理；全国部分大中城市二十几家财税（法律）综合顾问；全国部分大中城市百余家资深财税培训机构客聘为高级讲师；全国十几家知名大学受聘为客座教授；国际财务管理协会香港分会理事；中国财税研究会理事；中国策划学会税务策划师专家委员会主任委员；深圳市律协资产管理与财务委员会委员；广东税务律师联盟主持；北京税收与市场调查研究中心调研员及特约撰稿人。**资历技能：中国税务律师、财税（法律）高级讲师—既是实战家，也是演讲家；资深税务筹划专家、财税法律综合顾问—税务稽查出身，筹划更具权威；财税大专、法律本科--财税法律科班出身，财税、法律具深厚知识功底；注册税务师、会计师、律师-精税法，懂财会，通法律，三师聚一身。 | 
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